去化率30-100%，各大售樓部冷熱不均，唯中心城區(qū)熱度不減

 
近段時(shí)間，市場(chǎng)突然傳出“小陽(yáng)春”“樓市回暖”并非沒(méi)有根據(jù)。

據(jù)了解，鄭州市近期一周之內(nèi)有8項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出房源近2000套，整體去化率超過(guò)90%。從鄭州步入2019年以來(lái)的開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，這個(gè)數(shù)據(jù)十分亮眼。

不過(guò)，從整體來(lái)看，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于波動(dòng)上升期。近期有一周兩項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出300余套房源，去化量剛剛超過(guò)一半，而3月初的開(kāi)盤(pán)也有項(xiàng)目清盤(pán)，除了以上開(kāi)盤(pán)監(jiān)控，還有一些樓盤(pán)的不定時(shí)加推，也取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

如前不久，位于金水區(qū)南陽(yáng)路黃河路的泉舜上城傍晚加推68套房源，前來(lái)購(gòu)房的市民把售樓部圍得水泄不通，所推房源當(dāng)場(chǎng)售罄。

泉舜上城傍晚加推時(shí)的售樓部實(shí)況

 當(dāng)下的鄭州樓市如果只看開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)，一會(huì)兒讓人有種“再不上車來(lái)不及”的焦慮，一會(huì)兒又會(huì)覺(jué)得市場(chǎng)還在冰凍期，慢慢挑不著急。購(gòu)房者往往在市場(chǎng)的起伏中觀望，搖擺不定。那么，真實(shí)的售樓部情況如何？

筆者走訪了解到，近期開(kāi)盤(pán)走俏的樓盤(pán)多位于金水區(qū)和鄭東北區(qū)，其中，地段位于城市核心區(qū)位，周邊學(xué)校、醫(yī)院等資源豐富，尤其是附近有地鐵加持的項(xiàng)目更受歡迎。

4月8日中午，筆者來(lái)到泉舜上城項(xiàng)目，雖然是午飯時(shí)間，但售樓部洽談區(qū)座無(wú)虛席。

“我在這附近上班，這一片可選擇的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有，還有就是看中這個(gè)位置，而且地鐵5號(hào)線再有一個(gè)月就開(kāi)通了，小區(qū)門(mén)口就有地鐵口。”在鄭州市第五人民醫(yī)院工作的李女士告訴筆者，她聽(tīng)同事介紹后決定來(lái)售樓部看看。“前幾天我同事在這里買了一套，聽(tīng)說(shuō)當(dāng)晚推出的房源都已經(jīng)沒(méi)了。”

由于金水中心城區(qū)樓盤(pán)項(xiàng)目較少，隨后，筆者去到惠濟(jì)區(qū)，該區(qū)域內(nèi)近期關(guān)注度較高的項(xiàng)目推盤(pán)去化量均在90%以上，雖然下一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間不詳，但售樓部?jī)?nèi)依然不斷有人前來(lái)咨詢。

鄭州中心城區(qū)一項(xiàng)目售樓部前臺(tái)

但在四環(huán)外，又是另一幅景象。在四環(huán)外某主干道上，可以看到沿路有人拿著傳單攔車，進(jìn)到售樓部之后，往往是置業(yè)顧問(wèn)比看房者多。“最近聽(tīng)說(shuō)限購(gòu)要放開(kāi)，后來(lái)又證實(shí)是謠傳，所以房票還是很珍貴，我現(xiàn)在是到處看看能不能撿漏，但如果真的要買，估計(jì)還是會(huì)考慮買在3環(huán)內(nèi)，越中心越好。” 在此看房的小趙說(shuō)。

筆者走訪過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)不少市民與小趙想法一致。在鄭東新區(qū)上班的李女士告訴筆者，“考慮到生活的方方面面，我還是選擇保值率高、升值潛力大的中心城區(qū)。”

 
首貸利率降至基準(zhǔn)上浮20%，公積金額度調(diào)高

市場(chǎng)是否回暖，房貸利率也是評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。如果利率居高不下甚至持續(xù)走高，必然會(huì)影響購(gòu)房者的積極性；反之，則說(shuō)明貨幣政策趨向?qū)捤?，銀行流動(dòng)性得到一定程度的緩解，購(gòu)房者受到鼓舞，市場(chǎng)熱度則隨之升高。

在走訪過(guò)程中，管城區(qū)一位售樓部工作人員介紹，目前他們項(xiàng)目部分合作銀行已出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。“進(jìn)入2019年之后，我們合作的部分銀行都開(kāi)始下調(diào)房貸利率，現(xiàn)在民生銀行、廣發(fā)銀行等商業(yè)銀行，基本已經(jīng)下調(diào)到了上浮20%。” 

對(duì)此，筆者咨詢鄭州某金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人了解到，“目前交通銀行和鄭州銀行有首套上浮20%的政策，不過(guò)都有相應(yīng)的附加條件，諸如購(gòu)買保險(xiǎn)、理財(cái)產(chǎn)品等。” 該金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“利率確實(shí)在降，現(xiàn)在華夏銀行給首套二手房的利率是基準(zhǔn)上浮15%。”

 另一方面，近期河南省直住房公積金的最高貸款額度也發(fā)生調(diào)整，在額度上，需要求貸款雙方均在省直中心連續(xù)正常繳納住房公積金6個(gè)月以上，僅在市區(qū)購(gòu)買首套住房時(shí)，最高貸款額度從原來(lái)的60萬(wàn)元調(diào)整為80萬(wàn)元，其他情況的貸款額度由原來(lái)的40萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元。

雖然在“房住不炒”的大背景下，鄭州限購(gòu)依然在持續(xù)，但利率下降、公積金額度上調(diào)都是實(shí)實(shí)在在的利好。捂得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的鄭州樓市確實(shí)已經(jīng)被撕開(kāi)一個(gè)小口，給了剛需上車的信心。

 
外地自媒體看上鄭州，呼吁進(jìn)鄭團(tuán)購(gòu)，中心城區(qū)是重點(diǎn)

在走訪中，筆者發(fā)現(xiàn)不少售樓部前來(lái)看房的外地人多了起來(lái)。

在金水區(qū)某公寓項(xiàng)目，來(lái)自杭州的一對(duì)夫婦正在簽約，“我們挺看好鄭州房產(chǎn)的升值空間。去年下半年看中一套房，還沒(méi)來(lái)得及買，那個(gè)項(xiàng)目居然降價(jià)了。最近一直關(guān)注鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)，感覺(jué)現(xiàn)在市場(chǎng)逐步回暖，接下來(lái)很可能會(huì)漲。”據(jù)該夫婦介紹，杭州中心城區(qū)的江干區(qū)、下城區(qū)，目前房?jī)r(jià)均價(jià)在60000元/┫以上，“所以我們覺(jué)得鄭州中心城區(qū)的房?jī)r(jià)還有上漲空間，買套公寓當(dāng)做投資了。”

無(wú)獨(dú)有偶，在金水區(qū)的泉舜上城，來(lái)自河南洛陽(yáng)的周先生在咨詢首付問(wèn)題，“鄭州的泉舜跟洛陽(yáng)的泉舜項(xiàng)目類似，也是自有商業(yè)，現(xiàn)在洛陽(yáng)泉舜都發(fā)展成那一片兒的地標(biāo)了，二手房能比周邊貴2000元/┫，而且鄭州泉舜上城與地鐵5號(hào)線距離這么近，小孩現(xiàn)在在鄭州上大學(xué)，就先給他買在這兒，我們比較看好這個(gè)開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)，洛陽(yáng)的盤(pán)都能升值，鄭州的肯定升值更快。”

泉舜上城售樓部簽約處

一位資深地產(chǎn)從業(yè)者稱，決定鄭州房?jī)r(jià)的不只是鄭州人，也不只是河南人，還有很多外省人。“經(jīng)過(guò)2016年的全民炒房，中國(guó)已基本是全民房迷，但有潛力的城市也就20個(gè)左右，所以，這些城市的房?jī)r(jià)，背后都有整個(gè)中國(guó)的影子。

他同時(shí)還表示，很多鄭州人覺(jué)得鄭州房?jī)r(jià)太貴，但在外地投資客眼里，鄭州是價(jià)格洼地。“一直與鄭州相提并論的武漢，除去高端小區(qū)的房?jī)r(jià)，武漢中心城區(qū)房?jī)r(jià)普遍在3萬(wàn)+，而鄭州則在1.5~2萬(wàn)之間，所以鄭州被投資客盯上，也就不足為奇。”

而且，河南屬于人口大省，鄭州市作為國(guó)家中心城市及中部大省的省會(huì)，加上新一線城市、國(guó)際樞紐城市等利好規(guī)劃加持，是典型的人口凈流入型潛力大城。前不久，鄭州市常駐人口剛剛突破千萬(wàn)，伴隨著城市發(fā)展?jié)摿μ嵘耐瑫r(shí)，購(gòu)房需求也在日益增加。

在鄭州購(gòu)房，從居住的舒適程度上來(lái)說(shuō)，成熟的商業(yè)配套和教育配套，能讓更多首套房購(gòu)房者享受到城區(qū)成熟度的便利性。特別是鄭州在地鐵1號(hào)線、2號(hào)線開(kāi)通之后，城市通達(dá)性顯得尤為重要，未來(lái)即將開(kāi)放的3號(hào)線及5號(hào)線地鐵周邊樓盤(pán)，如金水中心城區(qū)泉舜上城等，可以作為購(gòu)房者選擇的重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。

 如今，鄭州“米字型”高鐵已經(jīng)成形，鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)空中陸港在國(guó)際貿(mào)易中占據(jù)越來(lái)越重要的位置，中歐班列更是逐漸增多貿(mào)易班次和品類，鄭州作為中部重要的對(duì)外經(jīng)貿(mào)中心的氣質(zhì)已經(jīng)逐漸凸顯，隨著各項(xiàng)利好逐步落地，鄭州正在不斷吸引外來(lái)人口進(jìn)駐，本地購(gòu)房需求進(jìn)一步增加的同時(shí)，外地炒房客也盯上了鄭州中心城區(qū)等價(jià)格洼地、價(jià)值高地，因此，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖也在意料之中。

把握未來(lái)，就趁現(xiàn)在布局鄭州。