河南商報(bào)記者 閆夢(mèng)園
新規(guī)實(shí)施，利率普遍上漲
2019年10月8日，應(yīng)該是一個(gè)在房地產(chǎn)歷史上占有一席之地的日子。
按照央行8月25日的公告，今天開始將調(diào)整房貸利率計(jì)算方式，將房貸利率與LPR掛鉤。
上午，沒有等來鄭州具體的實(shí)施細(xì)則，卻看到有媒體報(bào)道說，上海當(dāng)前執(zhí)行房貸利率初步為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點(diǎn)。
也就是說，以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%來計(jì)算，上海房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。說好的只能在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，上海咋還減點(diǎn)了呢？
這要考慮到上海此前的利率打折，此舉是為了更平穩(wěn)的過渡、更好銜接新政。減點(diǎn)只是暫時(shí)的，未來會(huì)逐步調(diào)整到相應(yīng)期限LPR之上。而除了上海之外，實(shí)施新政后，各個(gè)城市利率普遍上漲。
易居研究院對(duì)全國(guó)14個(gè)城市進(jìn)行了測(cè)算，14個(gè)城市中包括北上廣深4個(gè)一線城市，杭州、南京等7個(gè)二線城市，無錫等3個(gè)三線城市。
這14個(gè)城市，在執(zhí)行LPR貸款利率后，利率稍有增加。
將浮動(dòng)的基點(diǎn)平均后，按照貸款本金100萬計(jì)算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對(duì)會(huì)大一點(diǎn)，而三四線城市則沒有太明顯的負(fù)擔(dān)。
作為典型的二線城市，鄭州符合此推斷。上午，在朋友圈看到了很多置業(yè)顧問通知利率上調(diào)的消息。
細(xì)問之后得知，售樓部按揭部發(fā)了利率上調(diào)的通知，但關(guān)于房貸利率更改的細(xì)則仍不清楚，大家都在等通知。
較為熟識(shí)的一位業(yè)內(nèi)人士，也表示還沒有接到實(shí)施細(xì)則，但已經(jīng)開始使用LPR＋基點(diǎn)的形式來計(jì)算了。
以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%來計(jì)算，目前鄭州房貸利率為首套房最低上升103個(gè)基點(diǎn)，最高上浮140個(gè)基點(diǎn)；二套房最低上浮152個(gè)基點(diǎn)，最高170個(gè)基點(diǎn)。
首套房貸利率最高的是興業(yè)銀行，在LPR4.85%的基礎(chǔ)上增加了140個(gè)基點(diǎn)；
其次為農(nóng)行，在LPR4.85%的基礎(chǔ)上增加了128個(gè)基點(diǎn)；建行、中行、中信，在LPR4.85%的基礎(chǔ)上增加了127.5個(gè)基點(diǎn)；浦發(fā)銀行，在LPR4.85%的基礎(chǔ)上增加了127個(gè)基點(diǎn)。
以上幾個(gè)銀行的二套房利率也處于高位，均為6.37%；興業(yè)銀行最高，為6.55%。
下半年買房：特價(jià)房＋靈活利率＋穩(wěn)定預(yù)期
下半年以來、特價(jià)房頻出，再加上一年一調(diào)的靈活利率，此為觀望者之得。
1.特價(jià)房從中秋節(jié)開始，鄭州市特價(jià)房頻出；為了盡快出貨、回籠資金，剛過去的七天長(zhǎng)假也不曾歇息。“金九銀十”以及稍后的十一月，仍會(huì)有大量特價(jià)房出來，是購(gòu)房者“撿便宜”的機(jī)會(huì)。而根據(jù)利率新規(guī)，10月8日后申請(qǐng)的貸款，也將獲得每年利率重定價(jià)的機(jī)會(huì)。
如果你覺得現(xiàn)在買房子房貸利率很高，有下降的趨勢(shì)，你可以在合同里約定一年以后重新定價(jià)；那么一年之后，你就可以按照當(dāng)時(shí)的房貸利率重新計(jì)算還款。這一點(diǎn)十分人性化。
需要注意的是，這里的定價(jià)僅僅指基準(zhǔn)，加的點(diǎn)數(shù)在合同期限內(nèi)是保持不變的。
3.穩(wěn)定的預(yù)期
從目前利率的現(xiàn)狀來看，此次“換錨”對(duì)購(gòu)房者月供支出不會(huì)給購(gòu)房者增加明顯的負(fù)擔(dān)，而在“房住不炒”的大背景下，房貸利率的下行可能性幾乎不存在。
但不可否認(rèn)的是，后期五年期及以上LPR仍有降低的空間，會(huì)不會(huì)帶動(dòng)房貸利率下調(diào)？
一個(gè)一線城市銀行相關(guān)人士透露，在目前的政策要求下，后期也會(huì)結(jié)合市場(chǎng)情況對(duì)定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但都是以保證房貸利率的相對(duì)平穩(wěn)為前提的。從這一點(diǎn)來看，購(gòu)房者不應(yīng)抱有太大的期待。
綜上，如果有“撿漏”的機(jī)會(huì)、還能享受靈活的利率政策，那么此刻就是購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)。
編輯：熊子文 實(shí)習(xí)編輯 吳冰
來源：河南商報(bào)
