1：PPP模式公私合作整合政府、民間、社會(huì)公眾等多方資源
2：收益期權(quán)定向出售物業(yè)、社區(qū)服務(wù)、廣告等與相應(yīng)機(jī)構(gòu)簽訂長(zhǎng)期服務(wù)協(xié)議,相應(yīng)機(jī)構(gòu)支付部分改造費(fèi)用
3：拆除危房建新房出售如拆除其圍墻，由開(kāi)發(fā)商增建商鋪供出售、出租，或是拆掉舊房,重建新房提高容積率
老舊小區(qū)改造需要大量資金，統(tǒng)計(jì)顯示，目前全省需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民122萬(wàn)戶。2019年全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造3883個(gè)，涉及群眾50萬(wàn)戶，預(yù)計(jì)投資80多億元。如此龐大的資金從哪兒來(lái)?李克強(qiáng)總理在西安考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，老舊小區(qū)改造光政府“獨(dú)唱”不行，還要?jiǎng)?chuàng)新體制機(jī)制，充分吸引社會(huì)力量參與，組成多聲部“合唱”。我省也發(fā)文支持積極探索多渠道資金籌措機(jī)制，引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)力量出資支持老舊小區(qū)改造工作。
為何要引入社會(huì)資本力量參與老舊小區(qū)改造?都有哪些方式?外地有無(wú)經(jīng)驗(yàn)可供借鑒?記者邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、大學(xué)教授、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等進(jìn)行多方位探討。
| 多重政策鼓勵(lì)社會(huì)資本力量參與老舊小區(qū)改造
根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)的老舊小區(qū)接近16萬(wàn)個(gè)，建筑面積達(dá)40億平米，涉及的城鎮(zhèn)居民人數(shù)過(guò)億，這項(xiàng)舊改工程的投資額估計(jì)將超過(guò)4萬(wàn)億。具體到河南，目前全省需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民122萬(wàn)戶。2019年，全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造3883個(gè)，涉及群眾50萬(wàn)戶，預(yù)計(jì)投資80多億元。
那么，這筆龐大的改造資金是由哪方出呢?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷曾表示，老舊小區(qū)改造將按照“‘業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持’的方式統(tǒng)籌推進(jìn)，采取‘居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)’等多渠道籌集改造資金”。
此外，6月19日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也指出，要“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與”。
10月14日，李克強(qiáng)總理到西安考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，老舊小區(qū)改造光政府“獨(dú)唱”不行，還要?jiǎng)?chuàng)新體制機(jī)制，充分吸引社會(huì)力量參與，組成多聲部“合唱”。
10月下旬，河南發(fā)布的《關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，各地要積極探索通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用等方式，引入專業(yè)機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。各地要建立健全居民合理分?jǐn)?、單位投資、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)、社會(huì)捐助、市場(chǎng)運(yùn)作等多渠道資金籌措機(jī)制。引導(dǎo)鼓勵(lì)老舊小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位及社會(huì)力量出資支持老舊小區(qū)改造工作。
| 資金缺口大、業(yè)主收入低，不得不引入社會(huì)資本
為何幾乎所有的政策都支持社會(huì)資本力量參與老舊小區(qū)改造?
“目前我國(guó)老舊小區(qū)改造資金主要來(lái)源仍為財(cái)政資金，但量大面廣的城市既有住宅建筑僅依賴政府一己之力，遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)改造的巨大資金缺口。”中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)宋向清說(shuō)。
記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前全省老舊小區(qū)改造工作都在摸索階段，大部分也都是以政府補(bǔ)貼為主，有些小區(qū)甚至只是做一些簡(jiǎn)單的改造就算改造完成。“資金有限，每一分錢都得精打細(xì)算，沒(méi)辦法。”鄭州一街道辦主任說(shuō)。
此外，業(yè)主自我支付能力較弱也是一大因素。宋向清認(rèn)為，老舊小區(qū)居民以中低收入者為主，加上多年的較低成本生活習(xí)慣，很難讓其出錢參與改造工作。
“目前，老舊小區(qū)有不少是破產(chǎn)企業(yè)或破產(chǎn)單位的家屬院，以老年人居多，收入確實(shí)不高;另外，還有很多是租房戶，讓租戶出錢參與改造更是不現(xiàn)實(shí)。因此，積極探索社會(huì)資本力量參與改造是可行有效的途徑。”上述街道辦主任也持同樣觀點(diǎn)。
| 社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造有哪些路子
社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，都有哪些好的建議?外地有沒(méi)有好的做法?
建議1：PPP模式公私合作
“PPP模式是解決城市老舊小區(qū)改造融資壁壘的重要途徑。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理教研室副主任何貝博士建議，可以整合政府、民間、社會(huì)公眾等多方資源，集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益于一體。以公私合作為特征的PPP融資能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)和政府資本的有效結(jié)合，讓企業(yè)真正成為改造投入的主體，實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金、企業(yè)及居民資金在綠色改造項(xiàng)目上的成本共擔(dān)、利益共享，促進(jìn)綠色改造的市場(chǎng)化運(yùn)作。
何貝介紹稱，從政策層面，我國(guó)已在ppp模式進(jìn)入老舊小區(qū)改造領(lǐng)域進(jìn)行積極探索，在資金、技術(shù)、管理等方面給予大力支持。住建部《關(guān)于開(kāi)展既有建筑節(jié)能宜居改造項(xiàng)目?jī)?chǔ)備工作的通知》指出，優(yōu)先支持采取以政府和社會(huì)資本合作(PPP)等市場(chǎng)化機(jī)制模式運(yùn)作的項(xiàng)目納入既有建筑節(jié)能宜居改造項(xiàng)目?jī)?chǔ)備?！稄V州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》提出，支持采取政府與社會(huì)資本合作模式(PPP)進(jìn)行老舊小區(qū)微改造。
從實(shí)踐層面，美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家的城市社區(qū)更新經(jīng)歷了從政府主導(dǎo)的福利主義的貧民窟清除，到市場(chǎng)主導(dǎo)下的鄰里更新，再發(fā)展到公共部門、私人部門以及社區(qū)共同驅(qū)動(dòng)的三方合作的多元化城市社區(qū)更新模式。英國(guó)的格林威治千禧村和德特福德項(xiàng)目是采用三方合作PPP模式進(jìn)行社區(qū)改造的典范。在國(guó)內(nèi)，棚戶區(qū)改造、城中村改造ppp模式也是目前研究熱點(diǎn)，如山東省淄博市張店區(qū)，通過(guò)PPP模式對(duì)52個(gè)片區(qū)進(jìn)行了綜合整治改造。
“老舊小區(qū)改造PPP模式在實(shí)踐中仍面臨挑戰(zhàn)，尤其是利益主體間能否建立良好的合作關(guān)系、風(fēng)險(xiǎn)與利益分配機(jī)制等，都是社會(huì)資本和社區(qū)居民需要考慮的關(guān)鍵問(wèn)題。”何貝建議，首先政府需要出臺(tái)老舊小區(qū)改造PPP模式操作的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范與程序。其次，加大對(duì)社會(huì)資本的激勵(lì)，如稅收優(yōu)惠、貸款貼息、低息貸款等組合經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策。同時(shí)，加大對(duì)既有住宅建筑改造技術(shù)的產(chǎn)業(yè)基金投入，降低改造總成本，從而有效激發(fā)社會(huì)資本的投資積極性。最后，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的社區(qū)居民是PPP模式中非常重要的參與主體，通過(guò)制度化、規(guī)范化的社區(qū)參與機(jī)制和程序，公正透明的溝通與協(xié)調(diào)機(jī)制等，應(yīng)該變現(xiàn)有的“被動(dòng)式參與”為“主動(dòng)參與”。
建議2：收益期權(quán)定向出售
“解決老舊小區(qū)改造所需資金需要多管齊下，其中政府補(bǔ)貼一部分，業(yè)主支付一部分，小區(qū)歸屬單位承擔(dān)一部分是公平合理解決資金缺口的前提。”宋向清認(rèn)為，這三方合計(jì)承擔(dān)改造費(fèi)用的50%為宜，其余資金缺口在沒(méi)有公益性企業(yè)捐助的情況下需要市場(chǎng)化解決。
宋向清進(jìn)一步介紹稱，市場(chǎng)化解決的基本思路是收益期權(quán)定向出售，基本路徑有三：一是物業(yè)捆綁式，即由業(yè)主與物業(yè)公司簽訂長(zhǎng)期或多年物業(yè)服務(wù)協(xié)議，在此前提下由物業(yè)公司支付部分改造費(fèi)用。二是社區(qū)服務(wù)捆綁式，即將維修、保養(yǎng)、商業(yè)、金融、教育培訓(xùn)、旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療等社區(qū)服務(wù)按項(xiàng)目分別與相應(yīng)的機(jī)構(gòu)簽訂長(zhǎng)期或多年服務(wù)協(xié)議，由簽約機(jī)構(gòu)買斷協(xié)議期相關(guān)服務(wù)，同時(shí)由簽約機(jī)構(gòu)支付一部分改造費(fèi)用。三是廣告捆綁式，由業(yè)主與廣告公司簽訂長(zhǎng)期或多年廣告位出租協(xié)議，由廣告公司支付一部分改造費(fèi)用，以此路徑還可擴(kuò)大期權(quán)出售范圍，比如業(yè)主再裝修期權(quán)出售，小區(qū)內(nèi)大件商品采購(gòu)期權(quán)出售等。
建議3：拆除危房建新房出售
鄭州資深地產(chǎn)人士馬水旺認(rèn)為，對(duì)于老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源，更多的還是要調(diào)動(dòng)社會(huì)資本的積極參與，在改造過(guò)程中平衡好資本方的投入和收益，讓資本方不但參與共建，并且能夠參與后續(xù)共同運(yùn)營(yíng)。
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)‘狼多肉少’，也就是企業(yè)多土地少。如果地產(chǎn)商能參與到老舊小區(qū)改造中來(lái)，并給予一定的回饋，則會(huì)有不少企業(yè)愿意進(jìn)入。”馬水旺進(jìn)一步介紹，比如對(duì)一些有條件的小區(qū)，拆除其圍墻，由開(kāi)發(fā)商增建商鋪供出售、出租，所得利益由開(kāi)發(fā)商提前支付政府，用于老舊小區(qū)改造。
此外，對(duì)于一些居民意愿比較強(qiáng)烈、房屋安全系數(shù)低的部分樓棟，是否可以考慮拆除一部分?馬水旺分析稱，目前老舊小區(qū)的位置一般都很好，容積率一般為1.6左右，若改建成商品房，容積率提高到3.5左右，則可以比原來(lái)多增加一倍的商品房，賣出去的錢除去開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)后，則可以補(bǔ)貼到小區(qū)的改造資金中來(lái)。
除了拆一部分補(bǔ)另外一部分的方法外，還可以讓開(kāi)發(fā)商在養(yǎng)老、托幼等方面更多參與并實(shí)現(xiàn)合理收益，以此提高社會(huì)資本參與的動(dòng)力。
來(lái)源：大河客戶端
編輯：見(jiàn)習(xí)編輯 王紅春 張惟一