河南商報(bào)記者 張麗
在鄭州出租房子，多少年回本？約47年。
鄭州這樣的租金回報(bào)水平，在全國(guó)排名第幾？
【鄭州租金均價(jià)27.3元/平米/月】
鄭州的房子租出去，多少年回本？算下租售比就清楚了。
租售比= 租金/房屋價(jià)格。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2019年上半年鄭州市二手房均價(jià)為15461元/平米，租金均價(jià)為27.3元/平米/月。
例如鄭州主城區(qū)某小區(qū)：80平房子，每平購(gòu)買價(jià)15461，租金水平則為2184元/月，按此價(jià)格和租金水平計(jì)算，其租售比=2100元/（15461×80平方米），租售比約為1：566。
這個(gè)比值意味著，如果在鄭州出租一套商品房，需要566個(gè)月才能收回房款，即47.2年。
不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，誰(shuí)投資買房又純粹是考慮房屋出租呢？
我們能看到，鄭州的租售比在全國(guó)50個(gè)大中城市中處于中等水平，排名第25位。租售比是國(guó)際上用來(lái)衡量某個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的一個(gè)重要指標(biāo)。
“國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比應(yīng)在1:200到1:300之間，基本上200-300個(gè)月（約16-25年）內(nèi)能收回房款，這種情況下買房是劃算的。而租售比低于1:300，就意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。”有專家表示。
顯然，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，全國(guó)50城的租售比水平遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，目前房?jī)r(jià)仍存在較大的泡沫，無(wú)論是房租還是收入，都無(wú)法追上房?jī)r(jià)上漲的步伐。
【再看一下各城市回報(bào)率】
作為衡量房?jī)r(jià)估值的重要指標(biāo)，它也比較有參考意義。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，國(guó)內(nèi)一線城市平均租售比為1:636，租金回報(bào)率1.89%；二線城市平均租售比為1:580，租金回報(bào)率2.3%；三四線城市平均租售比為1:588，租金回報(bào)率2.13%。
鄭州介于一二線之間的水平，就按2%來(lái)算，這個(gè)租金回報(bào)率的水平也是夠傷神。
舉個(gè)例子，購(gòu)入一套房子：首付40萬(wàn)，按揭買個(gè)90平的房，單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，月供30年，貸款總額94萬(wàn)，月均還款5300元。
顯然，投資買房的動(dòng)力，還是來(lái)源于房屋的升值。
前幾年，鄭州房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，漲幅一度位居全國(guó)前列，然而租金卻并沒(méi)隨之大幅升高。今年，租金反而有些下跌的趨勢(shì)，租賃市場(chǎng)房屋空置率升至新高，這也從側(cè)面反映了樓市房?jī)r(jià)與租金背離的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)存在一定的虛高，前幾年市場(chǎng)投機(jī)行為比較嚴(yán)重。
【租房時(shí)代或?qū)?lái)臨？】
鄭州歷經(jīng)三年多的調(diào)控，目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。
12月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了11月70大中城市商品房銷售價(jià)格情況，鄭州新建商品住宅比上月下降0.5%，在二手房方面，鄭州較之去年同期也下降了2.6%。
諸葛找房房產(chǎn)分析專家認(rèn)為，從今年的二手房?jī)r(jià)持續(xù)小幅下探，作為全國(guó)首批入圍住房租賃試點(diǎn)的12城之一，鄭州也在加快租購(gòu)并舉的步伐。
如制定了租戶子女可就近入學(xué)等具體舉措，同時(shí)也在整治住房租賃市場(chǎng)存在的中介機(jī)構(gòu)、企業(yè)亂象。
有人說(shuō)，隨著政策支持及社會(huì)的發(fā)展，租賃市場(chǎng)制度會(huì)更加健全，買房這一傳統(tǒng)模式或?qū)⒏淖儯夥繒r(shí)代或?qū)?lái)臨。
真的會(huì)這樣嗎？
在河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)姜鵬飛看來(lái)，受政策影響，日后預(yù)計(jì)將有更多的資金進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，租房體系會(huì)漸趨完善。至于租房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)成為主流，他認(rèn)為，至少現(xiàn)階段以及未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間，我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)仍舊以購(gòu)房為主，而不是租房，“一來(lái)受傳統(tǒng)購(gòu)房觀念的影響，再者城鎮(zhèn)化在提速，仍然會(huì)釋放大量的住房需求。”
（見習(xí)編輯 張惟一）