22億元！河南首單民企CMBS

河南商報記者了解到，在今年4月16日，上交所對外發(fā)布的已出函債券項目顯示，中銀資管-正弘城資產(chǎn)支持專項計劃在2019年向上交所提交申請，今年4月成功過會，這是河南首單民企CMBS，也是鄭州首個購物中心CMBS。

據(jù)悉，其發(fā)行總規(guī)模22億元，期限為18年，其中優(yōu)先級19億元，次級3億元，信用評級AA+。此項目由中銀證券牽頭并擔(dān)任主承銷，管理人為中銀資產(chǎn)管理有限公司，受托人為中原信托，監(jiān)管銀行為中原銀行，并由聯(lián)合信用進行評估。

何為CMBS？據(jù)悉，以商業(yè)物業(yè)租金作為還款來源的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品根據(jù)交易結(jié)構(gòu)不同可分為兩類，第一類為未進行物業(yè)抵押登記，以二房東作為實際融資人的資產(chǎn)支持專項計劃；第二類為辦理物業(yè)抵押登記，以信托受益權(quán)或銀行委托貸款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的雙SPV資產(chǎn)支持專項計劃，即商業(yè)物業(yè)抵押貸款資產(chǎn)支持證券化或商業(yè)物業(yè)抵押資產(chǎn)支持票據(jù)，也就CMBS。

據(jù)中銀證券項目參與人蘇濤介紹，資產(chǎn)證券化可以提升企業(yè)的舉債能力，讓企業(yè)融資成本比較低，增強企業(yè)資金流動性，這在日前房地產(chǎn)置業(yè)公司債券融資受限情況下，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)通過商業(yè)物業(yè)進行債券融資。

“從投資者角度來看，大家比較看好正弘城這處物業(yè)的價值。”蘇濤說，投資者也比較喜歡這個產(chǎn)品（正弘城CMBS），從目前正弘城的租售比、人流量、盈利能力、現(xiàn)金流、未來運營等方面來看，各項指標(biāo)顯示是比較好的。

讓河南商業(yè)企業(yè)有了更好的發(fā)展方向

CBRE世邦魏理仕鄭州顧問及交易服務(wù)商業(yè)部董事張桐告訴河南商報記者，在2016年全國首單CMBS成功發(fā)行以前，全國的購物中心或商業(yè)不動產(chǎn)大都通過經(jīng)營性物業(yè)貸等銀行貸款方式進行融資。與經(jīng)營性物業(yè)貸對借款人的主體資質(zhì)要求較高相比，CMBS則會更多關(guān)注商業(yè)物業(yè)本身的資質(zhì)（例如商場的產(chǎn)權(quán)是否清晰、建筑體量及規(guī)模、租戶信用情況及歷史租金回收情況、物業(yè)地段、商場經(jīng)營情況、租金、出租率、現(xiàn)有商戶租期等）。

“正弘城位于城市新興核心商圈-花園路商圈，為地鐵2號線、8號線上蓋，整個購物中心部分由單一業(yè)主（正弘）持有，自2018年四季度開業(yè)以來出租率一直保持在95%以上，租戶品質(zhì)、經(jīng)營穩(wěn)定性及租金方面也一直處于鄭州商業(yè)市場的領(lǐng)先地位。”張桐認為，正是基于對上述信息的評估，進一步確立了其優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的屬性。

在蘇濤看來，正弘城CMBS對于河南商業(yè)地產(chǎn)來說將會起到一個好的帶頭作用，對于正弘城來說也會形成較好的品牌效應(yīng)，利于商場匯聚更高端的、更好的品牌，并進而吸引更多客流，讓商業(yè)運營形成一個良性的循環(huán)。

蘇濤認為，正弘城CMBS發(fā)行后，將會讓河南擁有商業(yè)物業(yè)的企業(yè)有了更好的發(fā)展方向。同時吸引機構(gòu)投資人注意到河南也擁有這種優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)和CMBS產(chǎn)品，并吸引他們來河南投資。在這種趨勢下，會刺激河南商業(yè)持續(xù)向好發(fā)展。

統(tǒng)籌：趙強
編輯：李興佳