河南商報(bào)首席記者 高瞻展
樓市降了，真的降了，但對(duì)于自住型購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，買房要買價(jià)最低的么？
先別急著作答，你想一想，再想一想。
在樓市旺季，你只需要操心房子價(jià)格，開發(fā)商賺得盆滿缽滿，自然舍得在配套、景觀、產(chǎn)品上多投入，留個(gè)好口碑；
但當(dāng)下這個(gè)淡季，虧本打折、高分銷傭金、首付分期甚至零首付，開發(fā)商為?，F(xiàn)金回流賠錢賣房?？此颇銚炝吮阋耍髽I(yè)不是搞慈善，降價(jià)虧本必然減配，未來(lái)交房品質(zhì)能好到哪去？
所謂“合成謬誤”，就是看似選盤看盤每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都精打細(xì)算，尋找低到不能再低的“虧本價(jià)格”，到頭來(lái)或許將面對(duì)“建設(shè)偷工減料、資金鏈斷裂停工”的結(jié)果。
1，“斷崖式打折”要慎重
比如，某品質(zhì)“地王”項(xiàng)目，起初大家預(yù)期價(jià)位1.1-1.2萬(wàn)元/平，如今賣8000多元/平起，是不是感覺(jué)很賺？
（土地款）樓面價(jià)7500元/平，融資成本取中間數(shù)10%，假設(shè)一年后資金流回正開始還款，此時(shí)，地價(jià)+融資利息7500*1.1=8250元/平；
加上建安成本2500元/平，樓面價(jià)已達(dá)10750元/平；
這還沒(méi)完，建售樓部樣板間、營(yíng)銷人員工資社保、項(xiàng)目營(yíng)銷宣傳，這些運(yùn)營(yíng)成本算10%，樓面價(jià)已達(dá)11027元/平；
別忘了還有相關(guān)稅費(fèi)，按10%算，也就是開發(fā)商至少得賣到11336元/平，才能不賠不賺。
如今就按均價(jià)9000元/平計(jì)算，也就是每平虧2000多元，15萬(wàn)方的建筑面積就得虧3個(gè)多億。
別急！分銷傭金還沒(méi)算！遠(yuǎn)郊盤4-5個(gè)點(diǎn)，全部算下來(lái)也是大幾千萬(wàn)，這部分吃的可是開發(fā)商的純利潤(rùn)！
這樣算下來(lái)，一套100平的房子，開發(fā)商虧25萬(wàn)上下。
開發(fā)商為啥要虧本賣房？因?yàn)榛夭粊?lái)款公司就over了。
四季度信貸額度收緊，融資渠道資金追索嚴(yán)防流入地產(chǎn)業(yè)；但到期的貸款得還、員工工資得付，稍有個(gè)閃失哪筆貸款還不上，信用失信就全盤崩塌。
所以，低價(jià)拋售存貨，回籠現(xiàn)金，只是斷臂求生。
開發(fā)商虧了你就賺了？別太天真好不好！
土地款、融資利息、員工工資、相關(guān)稅費(fèi)，甚至分銷傭金，哪個(gè)能省？哪個(gè)能拖？
思來(lái)想去，能減的，也只有建安成本了！
涉及建筑安全的樓宇主體結(jié)構(gòu)，大體上，寧肯虧錢也不敢?。?/span>
但裝修用材、電梯、防盜門、大堂、園林景觀、人性化配置……是不是能省則省。
一個(gè)項(xiàng)目越是虧錢，開發(fā)商就越不愿意再多做投入，這不難理解吧？
現(xiàn)在買特價(jià)房賺到的，未來(lái)會(huì)不會(huì)在交房維權(quán)上賠回來(lái)？？？
2，項(xiàng)目停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)要當(dāng)心
其實(shí)，只要能項(xiàng)目不停工，能按時(shí)交房，不管好壞你都得謝天謝地，
但對(duì)于那些明擺著已經(jīng)有停工、延遲交付、資金鏈緊張先例的項(xiàng)目，你還要圖便宜搏一搏，那就真是“豪賭”了。
比如據(jù)某地產(chǎn)媒體報(bào)道，金水北某個(gè)因停工維權(quán)、延遲交房而出名的項(xiàng)目，十一期間竟有300多組來(lái)訪，近30套成交。
您這是拿自己的真金白銀，給房地產(chǎn)企業(yè)續(xù)命。與房企共命運(yùn)，這賭的有點(diǎn)大。
猶記得2016年9月那會(huì)兒，小高曾報(bào)道過(guò)鄭州市西三環(huán)冉屯路口東南角的唯棠項(xiàng)目無(wú)證售房。
當(dāng)時(shí)文章里寫得明白：2014年8月該樓盤就以“西郡80派”為名內(nèi)購(gòu)認(rèn)籌，后因開發(fā)商資金鏈緊張停工退款，時(shí)隔一年多又更名為唯棠“借尸還魂”，而且是連土地使用證都沒(méi)有就開盤售房，問(wèn)題極大。
稿件發(fā)出當(dāng)時(shí)，售樓部閉門消停了一陣，但到2017年，售樓部開張又妥妥收割一波韭菜。
再說(shuō)樓市商報(bào)持續(xù)報(bào)道的爛尾樓?福城，2014-2015年就開始無(wú)證內(nèi)購(gòu)，隨后就有項(xiàng)目問(wèn)題爆出，但直到2017年、2018年，還有購(gòu)房者花幾十萬(wàn)首付款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)購(gòu)房入場(chǎng)，現(xiàn)如今交房仍遙遙無(wú)期。
而在如今，房企從金融市場(chǎng)融不到錢，市場(chǎng)差到期房都快變成現(xiàn)房了還賣不出去。頭部企業(yè)尚戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，中小房企承壓更甚。
待到今年12月底，走投無(wú)路下，說(shuō)不定還真就有小企業(yè)打折打到“給錢就賣”。
正如2017年時(shí)的唯棠、2018年時(shí)的?福城，低價(jià)搶收只是為了一時(shí)續(xù)命。未來(lái)怎樣，哪管！
3，“零首付”請(qǐng)千萬(wàn)注意
越是靜淡市買房，越要多個(gè)心眼。
多走多看多聽是沒(méi)錯(cuò)的，不過(guò)分銷小哥極力推薦的，恰恰可能是傭金點(diǎn)數(shù)最高的項(xiàng)目。
開發(fā)商利潤(rùn)一般在10個(gè)點(diǎn)上下，如今降價(jià)賣房利潤(rùn)更薄，從中還要再分出1到5個(gè)點(diǎn)傭金給分銷，開發(fā)商不賺錢憑啥給你升級(jí)配置？
另者，傭金越高說(shuō)明項(xiàng)目不好賣，反過(guò)來(lái)開發(fā)商落袋利潤(rùn)更低，這就是惡性循環(huán)，最終結(jié)果可不就是你那延期交房又問(wèn)題疊出的新房。
這其中最需要提醒的，是“零首付”。
“零首付”的實(shí)質(zhì)是高評(píng)高貸，比如一套70萬(wàn)的房子，開發(fā)商給銀行一份假合同虛標(biāo)至100萬(wàn)，這樣就能貸出70萬(wàn)。
看似你掏個(gè)定金，無(wú)需首付就能買房，但相當(dāng)于首付款變成了更高的月供，每月還款壓力增加，一旦自身經(jīng)濟(jì)條件有變，斷供超期，房子被收，到頭來(lái)可是錢房?jī)煽铡?/span>
而且原本70萬(wàn)成交的房子開出100萬(wàn)的發(fā)票，表面上，房企利潤(rùn)就大大增加，一旦利潤(rùn)超過(guò)20%，需要支付的土地增值稅就是個(gè)天價(jià)數(shù)字。
開發(fā)商舍得用如此“殺敵一萬(wàn)自損八千”的手段賣房，足可見(jiàn)其當(dāng)下現(xiàn)金流有多緊張，這么看來(lái)，“零首付”是不是也就沒(méi)那么香了？
結(jié)語(yǔ)
所以說(shuō)，旺季買房，你要應(yīng)對(duì)的只是“想多賺點(diǎn)錢”的開發(fā)商；淡季買房，你面對(duì)的開發(fā)商已是“努力活著，先不要死”。
股市里不要賺最后一塊銅板，樓市里不買最便宜的房子，因?yàn)?，你抄的可能不?ldquo;底”，而是與項(xiàng)目一起攜手入坑。
但往往，克制自己的“抄底”貪念，比應(yīng)對(duì)開發(fā)商賺錢的貪念，更難。
那么，在如此市場(chǎng)環(huán)境下，如何去偽存真找出“還算有戲”的項(xiàng)目？我們下期再講。
編輯：楊桂芳
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
